内容提要：昨日，国务院出台措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购买首套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。多家银行信贷部负责人透露，新规后，贷款优惠利率或将进一步收紧，但考虑到行业竞争等因素，利率调整将追寻“新老划断”原则，尚不会追溯过往房贷。
国家终于出手痛击疯狂楼市这头“怪兽”，且这次调控政策比2007年还要狠。昨日，国务院出台措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
这一举措比2007年更狠，更有杀伤力，源于市场太疯狂，投机投资买房的人太多，非正常的楼市也该“刹车”了。
在2007年9月26日，针对当时高烧不退的楼市，国家出台政策，提高二套房首付比例至四成，同时贷款利率为基准利率的1.1倍。
从2009年3月起，楼市开始持续火爆，其间，除今年2月因为春节，楼市短暂的歇息外，其它每个月商品房的销量都在万套以上。
即使在去年底至今年初，国家出台了若干调控政策后，楼市依旧没有降温的迹象，依旧高速运行，排队抢购比比皆是，买房像买白菜。
今年3月，楼市价格更是出现了疯涨，在城区一个平方米上涨1000元很普遍；在近郊区，每平方米上涨300-500元，房价已经超过了2007年巅峰价位。但楼市依旧火爆，城区不论多高价格楼盘开盘都有人排队。
美联地产总经理卞涛认为，此举肯定对楼市有降温作用，但影响到底有多大，取决于接下来还会出台什么政策。
史上最严二套房贷政策出台
继去年疯狂上涨之后，一季度仍旧“刹不住车”的房价，逼迫管理层使出了史上最严厉的银行按揭贷款首付调控手段——对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%；对购买首套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
这比2007年实施的“二套房贷”政策更加严厉。当时，购买第二套房虽然利率上浮至基准利率的1.1倍，但是首付比例仅为4成。
“这是有房贷政策以来最高的首付比例。”多家银行信贷部负责人告诉早报记者。目前各行执行的首套房首付最低20%，二套房首付最低40%。
贷款利率方面，常务会议再次强调，二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。不过，多家银行信贷部负责人向早报记者透露，新规后，贷款优惠利率或将进一步收紧，但考虑到行业竞争等因素，利率调整将追寻“新老划断”原则，尚不会追溯过往房贷。
沪上四大行尚未接通知
嗅觉敏锐的市场人士或许早已预知了此项新规。法国巴黎证券(亚洲)董事总经理及中国首席经济学家陈兴动昨日早些时间便已提醒，从更早公布的国务院会议常务纪要中可见，管理层对房地产的控制用词已是近年来最严厉的一次，即“坚决遏制”住房价格的过快上涨。陈兴动将遏制房价上涨定义为一项“政治任务”。
昨日晚间，早报记者致电工、农、中、建四大银行的总行或上海分行相关负责人处，得到的回复均是“尚未接到总行(或央行、银监会)的通知，一旦接到通知便会严格执行新规”。
沪上某国有大行的分行信贷部负责人透露，按以往惯例，总行的通知很快就会下达至分行。他同时坦言，在尚未接到总行新规以前的政策转化的空当期，各分行会按照总行之前的规定执行，并不会暂停房贷业务。
此外，在银行业人士眼中，选择在4月作出如此严格的房贷新部署，或许也是对二季度初信贷规模再现“抬头”的未雨绸缪之举。可见的是，国务院此番公布新政的时间，距一季度宏观数据的发布前后不过数小时。
早前央行公布的一季度信贷数据显示，一季度居民贷款增加9202亿元，比去年同期多增4979亿元。其中，相当一部分属于个人购房贷款。尤为值得关注的是，随着3月住房成交量上升，居民户贷款相应增加2706亿元，该数据不仅较上月多增712亿元，且占总新增贷款的比重更是从上月的28%上升到53%。
不会溯及既往
在常务会议提出提高二套房首付比例的同时，关于贷款利率不得低于基准利率1.1倍的要求再次被强调。
“上述更严格房贷新政颁布之后，各银行对房贷款利率的优惠或将进一步减少。”有银行信贷部人士坦言，毕竟现在银行贷款利率较低，银行出于息差利润考虑，主观上也有上调房贷利率的意愿。
综合多家银行信贷部负责人向早报记者透露的信息，目前各银行执行的房贷款利率一般都在7.5折到1.1倍之间。其中，优质的首套房客户首付达到30%以上最低可享受7.5折利率；对于二套房，优质客户首付超过40%才可能拿到最低的8.5折利率。央行网站公布的目前5年期贷款利率和存款利率分别为5.94%和3.6%，若按照行业内最低利率7.5折计，银行此项业务息差仅为0.65%。
虽然未来贷款利率优惠幅度面临缩减，但多家银行信贷部负责人均向早报记者表示，考虑到行业竞争等因素，利率调整将遵循“新老划断”原则，尚不会追溯过往房贷。
去年底至今
调控政策密集出炉
【信贷】
1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)，严格二套房贷款管理，不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付，要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。
4月11日，银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。
4月14日，国务院常务会议出台“新国四条”。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
【税收】
2009年12月9日，国务院常务会议决定，自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，其他住房消费政策继续实施。
2009年12月23日，财政部调整住房转让营业税政策，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
【土地】
2009年12月14日，国务院常务会议出台“国四条”，明确提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。
2009年12月17日，国土资源部等五部委联合发文称，收紧土地受让政策，开发商拿地须首付50%且一年内缴全款。
1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
3月22日，国土资源部提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。
新政打击炒房也误伤了“穷人”
专家：政策“一刀切”有点矫枉过正，有银行人士预测：可能掀起假离婚潮
两天内，楼市调控再发两道“金牌”。尤其是昨晚的新政一出，南京房地产业内顿时乱成了一锅粥，不少二手房买卖当晚纷纷取消。有人评价说，这个政策给目前太过疯狂的楼市狠狠打上了一剂“降温针”；有人则说这一政策会让真正想买房自住的普通购房者更买不起房，一刀切的政策也误伤了很多有改善性住房要求的老百姓；也有专家表示，此举对房价起不到太大的抑制作用。
记者昨日从南京各大银行了解到，目前银行尚未接到银监会和总行的相应文件，在这之前银行仍以老办法执行，即首套房首付最低2成、二套房首付最低4成，利率根据客户不同给予不同优惠。
南京不少二手房买卖昨纷纷取消
不少买房人质疑：
凭啥让我首付3成？
“首套住房也要将首付提高到30%以上，太离谱了吧！”张先生刚刚在江宁某楼盘订了一套110平方米的房源，因为自己是第一次购房，按照此前的老政策，可以享受首付两成的待遇，总房价在130万元左右，准备了26万元20%的首付款，“现在面积大于90平方米就要首付30%，我到哪里筹钱去？！”张先生说，自己一家四口人，住110平方米的房子还嫌小，如果首付两成仅限于90平方米以下的房源，这种一刀切的方法是不是太武断了？
也有买房人紧张：
老贷款是否会调整利率
市民陈先生昨天急忙打电话找为自己办房贷的客户经理，催着贷款赶紧审批，“我的贷款合同才送到审批中心，但还没审批，下午看到消息，着急啊！”
记者昨天咨询了工行、招行、光大、深发展等多家银行，目前所有的银行还没有接到银监会或总行的正式文件，所以在没接到总行正式文件之前，银行还会按老政策执行。对于老客户来说，已经发放贷款的，贷款利率优惠幅度一般不会作调整，因为合同已经约定，否则银行就违约了。而对于这两天正在办理银行贷款的客户来说，多数银行以贷款审批日为准，有部分银行以贷款合同签订日为准，判断是否执行新的办法。
不少买房人担心：
二手房买卖纷纷取消
昨晚6点，原本在江宁看中一套房源的刘先生，本来已经和房主约定当晚签约，见面时，双方都知道了房贷新政的出台，刘先生怕万一银行贷款放不下来，而首付款又不够50%，心里想想害怕，只能和房主连连说抱歉，选择了“紧急收手”。同样，记者从多家房产中介公司反馈的消息显示，已经有买房人听到房贷的新政策，纷纷取消了当晚的签约买房约定。南京安格佳置业副总经理朱一东表示，碰到这种情况，“我们也无所适从。”
开发商回应：
目前肯定不会降价卖房
据了解，南京开发商得知新政后反应各不相同。河西一家楼盘的营销副总表示：现在楼市投机客确实比例很大，不知道政策会不会影响到下一步开盘的销售情况，但从以往的经验来看，只要是政策一收紧，在短期内都会对楼市造成一定影响。江宁的一家房地产开发公司老总则坦然表示：“我们先观望一下，看看市场会怎么样才做决定，目前肯定不会降价卖房，因为即使降价了，付不起较高比例首付的购房人，还是买不起房！”记者采访发现，持类似观点的开发商不在少数。
银行说法：
新规实施银行难钻空子
一些市民表示，二套房界定标准未出，新规还是空的。但记者昨日从南京多家银行了解到，其实现在各家银行对二套房的认定都已经很严格，贷款还清的也算第二套，而且以家庭为单位，此外，改善型住房这一说法也销声匿迹。所以新规出台后，应该不会有银行打“擦边球”。
帮你算账
总利息增加20万月供多出849元
以100万20年贷款为例，利率调整后——
总利息增加20万月供多出849元
新政实施后，在南京买一套总价100多万元的房子，首付与原来相比要多付10多万元。利率上调后，购房人月供和总的贷款利息会增加多少呢？
记者请工商银行的理财师给记者算了一笔账。目前二套房贷一般都是八五折以上。目前5年期以上贷款基准利率为5.94%，八五折优惠为5.049%。假设贷款100万元期限20年，那么购房人每月需还款6626元，总贷款利息为590397元。如果二套房贷利率上调至基准利率的1.1倍，20年期贷款利率也就变成6.534%，同样贷款100万元期限20年，那么购房人每月需还款7475元，总贷款利息为794182元。和原来相比，贷款人每月要多还849元，总利息要多出20.38万元左右。
专家激辩
新政点中疯狂楼市软肋
还是打击了“穷人”？
新政对楼市影响有多大？是否能有效抑制房价上涨？有专家称这次是点到了投资投机者的“软肋”，能抑制大量炒房行为，但更多的专家则认为，由于包括新政在内的这几轮调控政策对改善性住房只字不提，提高首付门槛和提高贷款利率，势必对这一群体造成伤害。
将能抑制大量“炒房”行为
南京网博机构负责人孙海说：“我认为是点到了目前楼市疯狂的‘软肋’。”首付提高到5成以上、利率增加到1.1倍，这将能抑制大量的“炒房”行为。
一个打击“穷人”的政策？
南京中原地产交易中心主管李千娥则说：“这是一个打击穷人的政策。”有钱人会在乎首套房30%的首付吗？新政打击的是一些中低阶层的买房人，他们本来就是自住型购房人，已经在为高房价买单，而现在因为一个90平方米的界限，又提高他们的首付比例，这不是让他们更加买不起房吗？政策显然是矫枉过正了！
南京房地产业协会副会长胡光辉也认为，新政对某些资金雄厚的职业炒房者来说影响并不大，尤其是长期影响不大。
新政其实是“头痛医头”
南京工业大学房地产系副主任吴翔华博士则认为，针对二套房的首付提至50%以上，是意料之中的，但是这个信贷政策憋了好几个月才出来，是不是另有隐情？而真正打击房价上涨过快，还是应该从改变房价上涨的预期上做文章，而不是“头痛医头、脚痛医脚”。比方说，“政府更多地应该从控制开发商的利润、多盖政策性的保障房着手，让更多的人不用购买高价的商品房不就成了吗？”胡光辉也认为，此次调整对目前的房价并不能产生根本性作用。
关键要看执行力度
“影响肯定是有的，但不会太大。”南京东凯置地总经理包天雷说：“在市场红火时，银行的交易量大，信贷就要偏紧；在市场低迷时，银行的贷款多得放不了，那二套房贷政策也会不攻自破。”同时，在取决于市场是冷还是热的情况下，关键还要看具体的执行力度，因为目前的房地产政策还是在支持鼓励改善型住房的。包天雷也认为，现在的楼市新政，总体还处于“上海北京感冒、全国城市吃药”的阶段，过于强调了全国的统一性，既然说是部分城市房价上涨过快，为什么政策又是全国性范围内的执行呢？
“一刀切”肯定会造成误伤
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，改善型的购房人肯定是先买房再卖房，在第一套房有贷款的情况下，如果某家庭贷款购买第二套房子，让他首付50%是不是不近情理？“我觉得应该对第三套房施行高比例的首付，会更加具备可行性，也切合实际的买房习惯”。
“换房”需求将受重创
“对于需要换房的家庭而言，将是一个巨大打击。”南京我爱我家市场部经理舒莉莉说，新政直接将相当一部分的“换房家庭”拒之门外，需要改善换房的家庭不得不改变购房计划，或者干脆暂时放弃购房。
有此一说
新政实施可能掀起假离婚潮
南京一银行业内人士告诉记者，新政实施很有可能掀起假离婚高潮。“现在我们在实际放贷过程中，已经碰到为节省利息，采取先离婚，等贷款批下来再复婚的购房人。”
市民黄女士告诉记者：“我刚刚订下一套房子，属于改善性需求，新政一实施的话，不仅首付要多付10多万，利息还要多付20多万。我们的首付一大部分本来就是借的，这样一来哪里承受得起啊？中央制定政策怎么不考虑我们这些穷人呢？” 武汉晚报